养老机构为何越高端，越赔钱？

咱们不能不认可，今朝为止，于天下规模内险些没有一家“市场化”的高端养老机构于“运营层面”是实现盈利的，假如有，请必然留言，于此感激。

作者： 年夜康健派编纂来历： 医谷2019-04-08 10:45:42

咱们不能不认可，今朝为止，于天下规模内险些没有一家 市场化 的高端养老机构于 运营层面 是实现盈利的，假如有，请必然留言，于此感激。

何谓 市场化 ？有如下3个评判尺度：

一、房钱：根据市场化房钱程度计租。

这是为了解除如下2种不消交房钱或者根据较着低在市场房钱程度的价格上交，并享受其它优惠政策的非凡环境：1）哄骗企业自有产权工程；2）公建平易近营/公办平易近营。

二、折旧：根据全口径成本（改造、装修、软装、创办）计折旧。

一样是为了解除如下2种工程不计折旧或者根据远低在合理折旧尺度的非凡环境：1）母公司负担全数或者部门制作成本；2）公建平易近营/公办平易近营。

三、运营：根据工程全口径运营成本。

这是为了不工程为实现账面盈利而存心将本属在工程负担的运营成本全数或者部门分摊到母公司或者其它兄弟公司的环境，好比：中高层治理者的工资、因工程孕育发生的差盘缠盘川、款待费、培训费等。

为何要夸大 市场化 ？也举3个例子：

一、A机构于2012年开业，修建体量6000平米，200床，是哄骗集团公司的闲购置公楼改造而来，由于养总是集团公司的试点立异营业，又是哄骗闲置资产，是以以0房钱的价格免费给养老团队使用，谋划3年后，入住率基本不变于90%，不变期每一年可实现利润不到200万，已经经算是不错的成就，但以该工程地点的区位，市场化的房钱程度至少于2元/平/天以上，假如咱们根据最低的2元计租，每一年是438万，工程现实上每一年是赔钱的。

二、B机构于2014年开业，修建体量10000平米，200床，是承接的当局公建平易近营工程，年房钱平均50万元，交付尺度为：精装修+重要家具家电，是一个完善的 轻资产 工程，由于成本低、又有当局违书，工程运营起来顺风顺水，因而想再开一家机构，但发明纵然是公建平易近营的工程，也很难再拿到云云优良的前提。

三、C机构于2016年开业，修建体量8000平米，100床，定位高端，物业是市场租赁，年房钱约730万，为了保障工程投资测算建立，前期改造投入全数由母公司负担，人力成本中也只包罗了一线办事团队，中层及以上治理团队、和专业技能职员成本都由治理公司负担，运营两年后，入住率80%，基本做到盈亏均衡，却一直有力负担本该属在工程那部门运营成本。

养老机构成长到昨天，连锁化、范围化早已经成为行业共鸣，可是，只要真正做到 市场化 才有可能实现可复制的范围化扩张，A、B、C三个工程单体的 盈利 现实上是 伪盈利 ，其实不具有可复制性。

第一个养老工程，是从0到1的历程，焦点都是 总结出一套可复制的打法 ，但若离开了 市场化 的素质，离开了 盈利 的方针以及成果，这套打法就没有可连续的存在乎义，这类运营模式是不可立的，是一种 赔钱的模式 ，只能成为教训，成为一段血泪史，然后从0最先。

单床收费 实在是个伪命题

高端养老机构赔钱，但中端、中低端养老机构却挣钱，是不争的事实，这是为什么？让咱们先从 微不雅层面 ，看一看 单床收费 这个伪命题。

业内遍及存于一个潜意识：单床收费越高的工程，支出越多，利润越高。实在否则，由于于贸易界有个闻名的 坪效理论 即每一一平米可以产出几多业务额。

对于标养老：假定有一个套内30平米的房间，凡是环境下，高端养老机构会做成单人世，中低端养老机构年夜多会采纳四人世的做法：

假定定位高真个单人世，入住一名中度照顾护士的父老，综合收费20000元/人/月，坪效= 20000 / 30 = 666元/平/月；

假定定位中低真个四人世，入住一名中度照顾护士的父老，综合收费6000元/人/月，坪效 = 24000 / 30 = 800元/平/月；

后者比前者每个月每一平可多产出134元的业务额，假定这个工程的房间面积为3000平，每个月可多产出402000元的支出。

基在真实数据（PS：为了掩护隐衷，此处隐蔽了这些工程的现实名称），咱们会较着的看到：跟着 单床面积 的降低（象征着 出床率 更高），纵然收费年夜幅度降落，坪效会显著晋升，假如再加之 去化速率 的动态维度，C机构的现实运营数据会远好过订价很高的A机构。

虽然这只是支出真个对于比，但成果会让咱们彻底倾覆对于在 高端 、 高收费 的盲目崇敬，这些看似高收费的高端养老机构，实在坪效每每都很低，这是个很可怕的事实，由于咱们都知道贸易世界的成长纪律永远是高效率替换低效率，掉队就会被裁减。

但这里也会给咱们一个主要启迪：于单床面积以及床均收费之间必然存于相对于最好组合，怎样于保障必然质量的同时，提高有用出床率，就成为养老设计的重点以及标的目的，这是真功夫，比起研究 适老化 、 无障碍 、 设计效果 高了不知几多个Level.

高端养老机构赔钱的底层逻辑

任何一弟子意，想要挣钱，必然是 开源撙节 ，是以，高端养老机构赔钱，也必然是于 开源、撙节 方面呈现了问题，那咱们就寻着这条 最原始的买卖规则 ，试着找到高端养老机构赔钱的底层逻辑。

起首，看一看 开源（支出端） ：

一、坪效低：适才已经经提到，高端养老机构虽然收费高，可是坪效缺很低，象征着一个一样体量的工程，做高端工程的静态以及动态支出都远不如做中端、中低端；

二、去化速率慢：以北京为例，高端养老机构（平均综合月费15000+）平均月去化有余3人，象征着动态支出少的可怜，对于在养老机构这类业态，由于固定成本过高，假如����APP去化速率呈现问题，工程3年后纵然到达85%以上的入住率，前期的吃亏也险些没法填补；

三、营业支出单一：高端养老机构由于各类缘故原由（如：质量寻求、激励机制、谋划意识等），险些很少开展面向社区的居家、社区、和其它可变现的市场或者当局采办办事，形成支出来历险些彻底依靠持久入住床位，支出来历过在单一。

末了，看一看 撙节（成本端） ：

四、高制作成本：制作成本虽然看似是一次性投入，但现实是要进入每一年的运营摊销，制作成本高，重要是指两个方面：1）于一样质量的条件下，高端养老机构所支付的成本远高在市场平均程度；2）于客户其实不存眷、其实不情愿为之付费的事变支付了分外成本。这两点许多时辰是同时存于的，我举几个例子：

4.1）设计费：高端养老机构凡是会将设计按专业拆分，如观点方案设计、精装设计、软装设计、灯光设计、声响设计、无障碍设计、施工图设计、智能化设计、标识设计 固然，咱们尊敬这些设计的专业性，但如许拆分会形成极年夜的成本增长，更要害的是，咱们的客户 白叟其实不需要这么专业的设计，是以，运营类的营业年夜多会找一家设计单元兼顾；

4.2）适老化产物：适老化产物有其专业性与价值，但这些年确凿有些 过分包装 的趋向，通常投入运营后的养老机构城市意想到，适老化产物自己其实不是工程真实的卖点，客户不会由于家具是否适老、卫浴是否适老，就决议是否入住，更不会由于用了适老化产物，就情愿分外付费，是以这部门可以有很年夜的优化空间；

4.3）施工效率：致使制作成本高的另外一个 隐性要素 是施工效率，也就是咱们常说的 施工周期 ，年夜部门高端养老机构的改造周期（从施工出场到完成现场竣工验收）至少于8-10个月，远低在中端、中低端养老机构3-6个月的时间，咱们知道对于在租赁工程，免租期凡是于2-6个月，施工周期的拉长间接致使整个工程谋划指标的年夜幅度降落。

五、高运营成本：对于在养老机构这类持久持有运营的业态， 运营效率 、 运营成本节制 就是其存亡线，一个养老机构一旦投入运营，现实可控的焦点运营成本现实只要3项：人力、能耗、一样平常采购，举例：

5.1）高人力成本：高端养老机构存于一个乱象 盲目攀比 职员配置 ，这从客户角度无可厚非，但从运营角度，这就是个年夜问题，一样一个100床的高端工程，A公司配置80人，B公司说我要比A办事好，配100人，1：1的综合办事比，咱们都知道办事当到达必然的合理办事比后，增长人手其实不间接等在办事品质的晋升，人力作为运营阶段可控成本中最焦点的部门，运营更应该研究的是怎样于职员体例稳定的环境下，经由过程排班、IT技能、小组办事、和差别等级白叟的合理分配等体式格局优化，从而到达更好的办事，亦或者，怎样于包管办事品质的条件下，优化职员配置，使患上企业、员工、客户都有所收益。对于在高端养老机构，过在冗余的岗亭设置、单岗本能机能的高体例、排班体式格局、和远高在行业平均程度的单岗高人力成本是致使高人力成本的焦点要素。

5.2）低人效：对于在办事行业，除了了 坪效 这个焦点指标外， 人效 也一样主要，对于在养老机构，咱们会研究三个方面的人效：1）治理者的人效：（员工总数-治理者人数）/治理者人数；2）照护员的人效：（入住白叟总数/照护员总数）；3）业务额人效：当月总业务支出当月总员工数，这里就不睁开了。

5.3）高能耗：除了了人力成本，运营阶段可控的另外一年夜成本就是能耗（水、电、燃气、供暖（市政除了外）），高端机构许多采纳中心空调体式格局，是以致使了后期的高用电成本。

支出真个 低坪效 ，成本真个 高制作、低人效、高能耗 ，致使了高端养老机构的支出低、成本高，这就是赔钱的底层逻辑。

前途：有可能突围的标的目的与机会

既然赔钱，那末高端养老还能不克不及做？是否另有时机？

我想，可能会有两个突围的时机：

1）发卖型/类发卖型养老产物：高端养老 靠办事挣钱 今朝可能只是个夸姣的愿景，短时间内依托发卖型/类发卖型养老地产/养老旅店式公寓的一次发卖回款，反哺运营，多是今朝比力理性的做法，也更切合高端客群对于资产、持久使用权的投资生理，纯轻资产、面向刚需客户的养老机构并不是最佳的选择。

2）高净值人群的客户迭代：等候62-75这拨高价值人群的到来，他们有更强的付费意愿、付费威力、和对于质量办事的寻求，固然，这个阶段怎样提早 圈住 他们是要害点。

末端：将来很夸姣

2019年的两会上，发改委讲话人明确暗示： 此后三到五年，将年夜幅度增长各种养老办事床位，经由过程城企联动等体式格局，使普惠性养老床位增长一百万张以上 。

国度层面早已经深刻看到：养老床位的有用供应才是真正痛点。

从当前养老床位年夜量空置以及一床难求的抵牾实际环境看，高端养老床位就如低端养老床位同样，都不是市场的真正需求，普惠性、经济性养老床位才是市场真实的刚需。

就犹如2002年的如家旅店，于阿谁时点上创举了 经济型旅店 的品类，以后再跟着客户需求的进级，慢慢迭代到以及颐至尊、以及颐、如家精选

满意需求的根蒂根基上，再进级需求，尊敬当前支流客户的选择（高性价比的养老办事，并不是不计成本的 好 ），请勿替客户做决议，永远是准确的买卖之道。

正如闻名经济学家吴晓波于《大北局》一书中提到的不雅点： 咱们总结这些掉败者的目的不是为了感触或者讽刺，而是为了让厥后者再也不重蹈复辙，从而鞭策整个行业的前进 。

我想，这句话也是这篇文章的初心地点，由于，咱们都但愿养老行业愈来愈好。

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